Drie oplossingen voor woonstarters

De frustratie is enorm bij woonstarters met een laag tot middeninkomen. Er zijn weinig betaalbare huur- en koopwoningen. Tijdelijke financiële lapmiddelen werken niet of verergeren de situatie. Mark de Rijke, directeur van De Hypotheekshop, Simone van de Kuit, directeur van OpMaat en Gerard van Evert, directeur van Ikbouwbetaalbaar, evalueren de woonsituatie voor starters en dragen drie oplossingen aan.

Tekst: Judith Bakkers

Mark de Rijke van De Hypotheekshop vat het probleem kernachtig samen. “Er zijn te weinig beschikbare woningen, zowel huur als koop. Woningen worden direct verkocht, overboden of als beleggingsobjecten aangeschaft.” € 300.000 voor een starterswoning is tegenwoordig heel normaal en een grondgebonden woning onder € 200.000 is volgens Simone van de Kuit van OpMaat nergens meer te vinden. Dat verbetert niet zolang gemeenten geen maatregelen treffen voor specifieke woondoelgroepen, voegt Gerard van Evert toe. Kortom; de startersmarkt is volledig opgedroogd. Nu worden door de onbalans van de woningmarkt de prijzen hooggehouden, maar Van Evert voorspelt dat dat in de toekomst een keer fout gaat.

'Zolang de markt de prijs bepaalt, heeft de woonstarter het nakijken!'

Loze maatregelen

De experts zien wel pogingen om starters financieel te helpen, maar die werken alleen hoge prijzen in de hand, zoals de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor woonstarters tot 35 jaar. Maar, zo stellen de drie, financieringsvoordelen zijn waardeloos als de basis er niet is: woningen. Daar zit hem de crux. Er moet meer betaalbaar gebouwd worden. “Want zolang de markt de prijs bepaalt, heeft de woonstarter het nakijken”, verklaart Van Evert.

Foto: Ik Bouw Betaalbaar

'Nationaal Koopfonds zou betaalbaar wonen een boost geven'

Bal bij de overheid

Vooral overheden kunnen daarin veel betekenen volgens het drietal. Van de Kuit stelt een Nationaal koopfonds voor, waarmee de 10.000 betaalbare woningen uit het onlangs gepubliceerde Actieagenda wonen gebouwd kunnen worden. De Rijke pleit al jaren voor het hernieuwd invoeren van een minister van wonen. “Die kan met een meerjarenplan structureel bouwen, bouwen, bouwen. Ook eventueel verantwoord buiten de stad.” Van Evert ziet ook nu mogelijkheden bij gemeenten, door daadkrachtiger optreden en expliciet kiezen voor kansarme starters. “Zet bestaande middelen in, in combinatie met anti-speculatiemaatregelen. Dat kost gemeenten nagenoeg niets.” Het liefst ziet hij daarbij dat commerciële spelers buiten spel gezet worden of bouwen tegen kostprijs, in plaats van verkopen tegen marktwaarde. Bouwen in (collectief) particulier opdrachtgeverschap moet een groter aandeel krijgen. “Uiteindelijk zullen daardoor de woningprijzen normaliseren.”

Probleem onder de aandacht

Met het platform Woonstarters vroegen De Hypotheekshop en andere belanghebbenden aandacht voor de woonstarter. Een ideeënplatform ter inspiratie voor gemeenten, overheden, belangen- en brancheorganisatie. De Rijke: “Niet alleen kritiek hebben, maar ook met mogelijke oplossingen komen en informatie delen.” Dat lukte. Oktober vorig jaar kwam er een Week voor de starters. En bij de verkiezingen stond wonen in de schijnwerpers.

Oplossing 1: Koopstart

Voor starters die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor een betaalbare koopwoning ontwierp OpMaat Koopstart. Eerst voor bestaande koopwoningen van wooncorporaties en later voor nieuwbouwwoningen van ontwikkelaars. Hiermee koopt de starter een koopwoning met een koperskorting (van 10 tot 33,33%) op de getaxeerde marktwaarde. Bij verkoop rekent de eigenaar de oorspronkelijk verstrekte koperskorting en een deel van de waardeontwikkeling af met degene waarvan de woning met korting is gekocht. Beiden delen in waardestijging of waardedaling. Van de Kuit: “Gemeenten kunnen met lagere grondprijzen, inkomenseisen en een specifieke doelgroepidentificatie, ontwikkelaars stimuleren Koopstart in te zetten. Als woonstarters in een volgende levensfase verhuizen, komen de huizen weer beschikbaar voor nieuwe starters.” Zij ziet de makelaar als belangrijke schakel in het geheel. “Als zij zich verdiepen in deze materie, kunnen ze ontwikkelaars en gemeenten van het nut van deze regeling overtuigen en ook de woonconsument goed inlichten. Over de voordelen, maar ook over de voorwaarden zoals de afrekening van de koperskorting na verkoop met bijvoorbeeld de ontwikkelaar, gemeente of wooncorporatie.”

Oplossing 2: Arbeidsmarktscan

De Hypotheekshop is de initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan die door NHG is geadopteerd. “Deze scan is zeer geschikt voor mensen zonder vaste baan.” Volgens De Rijke kijken geldverstrekkers nu alleen naar het huidige salaris en arbeidsvorm. Via arbeidsmarktkansen.nl kan een aanvrager (via een hypotheekadviseur), door invoering van beroep en opleiding, een scan laten uitvoeren over diens verdiencapaciteit. Deze uitslag kan een geldverstrekker meenemen in de overweging tot financiering. “Steeds vaker zijn bijvoorbeeld banken bereid om op basis van de uitkomst van de arbeidsmarktscan een lening te financieren.” De Hypotheekshop experimenteert op kleine schaal ook met een toets voor mensen die nu in de praktijk voor veel geld huren, maar bij het kopen van een huis de inkomenstoets niet doorstaan. De zogenaamde Huurexplain toont op basis van jarenlange betalingen aan dat een maandelijkse (vaak lagere) hypotheekbetaling wél kan. “Een individuele beoordeling van inkomensmogelijkheden is veel eerlijker. Maar het moet wel verantwoord lenen blijven. Er kan daarom ook een negatief advies uitrollen.”

Oplossing 3: Ik Bouw Betaalbaar

Ook Stichting Ik Bouw Betaalbaar geeft een stimulans aan betaalbaar bouwen. Zonder tussenkomst van wooncorporatie of ontwikkelaar, maar in particulier opdrachtgeverschap. Gerard van Evert: “De Starterslening ‘Ikbouwbetaalbaar’ is een variant op de traditionele Starterslening en is specifiek van toepassing op eigen bouw en betaalbare koopwoningen voor starters.” De aanpak bestaat uit twee delen: betaalbare financiering, door middel van een starterslening (max.30% van verwervingskosten) en betaalbaar bouwen: betaalbare grondprijs of erfpacht van de gemeente, gestandaardiseerd bouwplan (met variatie-/keuzemogelijkheden) van een aannemer en gelijktijdig bouwen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Na drie jaar moet op de starterslening bij inkomensstijging naar rato rente en aflossing worden betaald. Uit de winst bij verkoop moet de rentekorting worden terugbetaald (maximaal 50% van de winst) aan de gemeente. “Er zit geen ontwikkelaar tussen, waardoor de bewoners als opdrachtgevers hun woningen onder marktwaarde tegen kostprijs realiseren. De grondgebonden woningen met een prijs van € 220.00 tot € 250.000 en een inkomenseis tot € 35.000 per jaar, zijn voor veel solostarters niet haalbaar. “Met die groep bouwen we goedkopere appartementen.”

Deel dit artikel: