HELPDESK

Makelen in het buitenland

Steeds meer mensen zijn geïnteresseerd in een (vakantie)woning in het buitenland. Rob Smulders van Mondi, de belangenorganisatie voor Nederlanders met vastgoed in het buitenland, zet de belangrijkste tips op een rij voor de woningmakelaar die zich op de Europese vastgoedmarkt wil begeven.


tekst: Dorine van Kesteren
beeld: Mondi

TIP 1: NIET ALLEEN RIJKE MENSEN KOPEN

Tweede huis als spaarpot

Een huis in het buitenland wordt steeds populairder, merkt Rob Smulders van Mondi. “De afgelopen vier jaar zien we groei; het laatste jaar echt explosief.” Ruim één op de vijf vakantiehuizen wordt primair gekocht als beleggingsobject. Meer dan de helft van de Nederlanders koopt zo’n woning om er zelf vakantie te vieren en circa 27 procent om er (semi)permanent te gaan wonen. “Het consumentenvertrouwen neemt toe en dat heeft invloed. Andersom ook: tijdens de crisis werd de verkoop van woningen in het buitenland het eerste en het langste geraakt. Andere oorzaken van de grote belangstelling zijn de lage spaarrente – wat moet je met je geld? – de lage hypotheekrente en de grillige aandelenbeurzen.”

Zzp’e
rs
Lang niet alleen ‘rijke mensen’ kopen een huis in het buitenland. Zo zijn er steeds meer zzp’ers en kleine zelfstandigen die op deze manier willen sparen voor hun pensioen. Mondi meet welke landen het meest geliefd zijn onder Nederlanders. “De laatste jaren is dat – met afstand – Spanje. Dat komt onder andere doordat daar veel aanbod van vastgoed is. De markt is pas sinds 2015 in herstel. Daarnaast worden er veel nieuwbouwprojecten gerealiseerd.”
Sinds twee jaar staat Portugal op de tweede plaats, gevolgd door Frankrijk, Italië en Oostenrijk. “Van de Nederlanders die in Oostenrijk een huis kopen, doet 90 procent dat als belegging. De huizenprijzen en de waardeontwikkeling zijn daar stabiel. Ook zijn er hoge rendementen te realiseren omdat het twee keer per jaar hoogseizoen is – zomer én winter – en het voor- en naseizoen relatief lang duurt. Het is extra aantrekkelijk voor het rendement om de aankoop van de woning in Oostenrijk tot maximaal 60 procent te financieren, vanwege de nog steeds bijzonder lage hypotheekrente.”

Wat zijn de populairste landen voor een tweede woning?
Lees hier meer.

TIP 2: HET IS ‘SERIOUS BUSINESS’

‘Makelen in het buitenland doe je er niet even bij’

Makelen in het buitenland is serious business. Je moet de taal spreken, de cultuur en gewoonten kennen en op de hoogte zijn van de relevante wet- en regelgeving. Sommige landen, zoals Spanje en Oostenrijk, hebben autonome regio’s die wéér andere regels kennen. De overdracht van een woning kan wezenlijk anders zijn in het buitenland. “De notaris hoeft in een groot aantal landen de inhoud van het koopcontract helemaal niet te kennen, hij is daar ook niet verantwoordelijk voor. In Portugal bijvoorbeeld ziet de notaris er voornamelijk op toe dat de koopsom en verschuldigde belasting worden betaald. En van een veilige ‘derdenrekening’ is ook niet altijd sprake”, vertelt Rob Smulders.

Specialisatie
Kortom: de internationale woningmarkt doe je er niet even bij. Smulders adviseert om er een specialisatie van te maken en hele goede partners te selecteren in het land van je keuze (zie tip 3 en 4). “De aankoopbegeleiding bij nieuwbouw is relatief eenvoudig – dat vergt minder uitzoekwerk, zeker als je samenwerkt met een deugdelijke projectontwikkelaar – maar hoe weet je zeker dat dit is wat mensen zoeken? Vaak willen ze toch echt huizen kijken en vergelijken.”

‘Vaak willen ze toch echt huizen kijken en vergelijken’

TIP 3: ZOEK SAMENWERKING

Makelaars werken collegiaal samen en delen commissie

Het is verstandig om samen te werken met een lokale, gerenommeerde, deskundige makelaar. “Op afstand vastgoed ver- of aankopen, is niet handig.” Aan Nederlandse makelaars die ter plaatse een vestiging oprichten, adviseert Smulders om zich aan te sluiten bij de brancheorganisatie van het land in kwestie. Niet alleen om een netwerk in de makelaardij op te bouwen, ook omdat deze organisaties een bron van kennis en informatie zijn. “Voldoe aan hun opleidings- en registratie-eisen, houd je aan hun beroeps- en gedragscode – indien aanwezig – en sluit een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af.”

Geen exclusiviteit
Goed om te weten: de commissies zijn in het buitenland vaak hoger dan hier. In Spanje is 3 tot 5 procent gebruikelijk voor bestaande woningen en tot circa 10 procent bij nieuwbouwprojecten. Bedenk wel dat deze commissie bij bestaande woningen vaak moet worden gedeeld, omdat makelaars collegiaal samenwerken. “Er is zelden sprake van exclusiviteit. Hetzelfde huis staat vaak bij meerdere makelaars te koop, soms tegen verschillende vraagprijzen. De commissie wordt betaald door de verkopende partij, de eigenaar of de ontwikkelaar van het pand. Niet door de koper. In het buitenland bestaan in principe geen aankoopmakelaars. Een geïnteresseerde koper kan via verschillende kanalen bij een huis terechtkomen. Er wordt dus veel samengewerkt en ieder krijgt een deel van de commissie.”
Smulders vervolgt: “Het is ook vaak onmogelijk om adresgegevens te krijgen. Lokale makelaars zijn bang dat aspirant-kopers zelf het huis gaan bekijken – en het uiteindelijk rechtstreeks afnemen van de eigenaar – of dat het huis ook in de portefeuille van een andere makelaar belandt.”

‘Lokale makelaars zijn bang dat aspirant-kopers zelf het huis gaan bekijken’

TIP 4: KIES EEN ADVOCAAT TER PLAATSE

In Zuid-Europa handhaaft de overheid strenger

Zorg dat er een goede, betrouwbare advocaat in je netwerk ter plaatse zit. Het is namelijk van groot belang dat kopers – je opdrachtgevers – de koopovereenkomst vóór het tekenen laten checken door een onafhankelijke advocaat. Smulders: “In bijvoorbeeld Spanje kan het zomaar zijn dat er nog een hypotheek op de woning rust die, als je niets doet, overgaat naar de nieuwe eigenaar. Of misschien is er geen woonvergunning of geen vergunning voor het zwembad. In Zuid-Europa handhaaft de overheid hier steeds strenger op en straks zitten je kopers met een onverkoopbaar huis omdat het deels illegaal is. Een gespecialiseerde advocaat kan ervoor zorgen dat de koper tot een weloverwogen aankoopbeslissing komt.”


Contact met een fiscalist of belastingadviseur – een deskundige op het gebied van het Nederlandse belastingstelsel én het stelsel van het land in kwestie – is ook nuttig. De regels rond de overdrachtsbelasting bij nieuwbouw en bestaande bouw, de belasting die moet worden betaald over huurinkomsten en de vermogens(winst)belasting verschillen natuurlijk van land tot land. “Zeker voor ondernemers die overwegen een tweede woning vanuit hun bedrijf te kopen, kan een ter zake kundige fiscalist veel betekenen.”

‘Zeker voor ondernemers die overwegen een tweede woning vanuit hun bedrijf te kopen, kan een ter zake kundige fiscalist veel betekenen’

TIP 5: KIES PARTNERS ZORGVULDIG

Er zit veel kaf onder het koren

Een goede voorbereiding is het halve werk. Ga serieus na met welke partijen je eigenlijk in zee gaat. Controleer bijvoorbeeld de kredietwaardigheid van de projectontwikkelaar die een nieuwbouwproject aanbiedt. Welke projecten heeft hij eerder opgeleverd? Controleer in hoeveel rechtszaken hij het laatste jaar verwikkeld is geweest. Selecteer ook de makelaars, advocaten en fiscalisten met wie je wilt gaan samenwerken zorgvuldig, doe antedecentenonderzoek. Rob Smulders: “Ik maak weleens mee dat op de bedrijfswebsite staat dat iemand al vijftien jaar makelaar is, maar na controle van het beroepsregister blijkt dit pas twee jaar te zijn. En niet iedereen die zich advocaat noemt, is dat ook echt. Kijk ook goed of er geen belangenverstrengeling is, bijvoorbeeld omdat de advocaat al werkzaamheden verricht voor de projectontwikkelaar of aannemer. ”

Nepmakelaars
Onder makelaars zit een hoop kaf onder het koren, ziet Smulders in de praktijk. “Door de aantrekkende markt schieten de makelaarskantoren in Spanje als paddestoelen uit de grond. Ter vergelijking: Nederland telt één makelaar per 1868 inwoners; Spanje één per 276 inwoners. En dan hebben we het nog niet eens over de freelancers en zzp’ers die zich niet hoeven in te schrijven in het handelsregister. In Spanje is makelaar geen beschermd beroep, met uitzondering van de autonome regio Catalonië en binnenkort Andalusië.” In Portugal, Frankrijk, Oostenrijk en Italië is het beroep wél gereglementeerd. “Maar”, benadrukt hij, “ook daar zijn nepmakelaars actief.”

In veel landen zijn nepmakelaars actief

TIP 6: GEBRUIK DE JUISTE INFOBRONNEN

Alle relevante gegevens zijn te verifiëren

Als mogelijke informatiebronnen noemt Smulders: de databases op de officiële website van de Europese Unie, kredietrapporteur Creditsafe, buitenlandse statistiekbureaus, beroepsregisters, het Kadaster, gemeenten, bestemmingsplannen en uiteraard honderden deskundigen. “Het mooie van vastgoed is dat alle relevante gegevens te verifiëren zijn, zodat vaststaat wat en van wie mensen iets kopen en dat er geen addertjes onder het gras zitten. Als makelaar heb je immers de verantwoordelijkheid om financiële en emotionele ellende voor je opdrachtgevers zoveel mogelijk te voorkomen.”


Lees verder in ‘Wonen en kopen in….’ en De onroerendgoedbarometer van Franse notarissen

Vond u dit artikel interessant genoeg om te delen?