Krapte houdt aan, gekte neemt af

Inspelen op prognoses en de praktijk

Prijzen blijven in de Randstad stijgen. De woningmarkt blijft grillig en de koper heeft in grote delen van het land het nakijken. Het aanbod blijft in en rond de grote steden schaars en zowel de economen van banken als de NVM voorspellen niet veel verbetering. Hoe houdt de makelaar/ondernemer zich staande in deze (voornamelijk) verkopersmarkt? Prognoses naast praktijk.

Tekst: Judith Bakkers

PROGNOSES

Mirjam Bani, econoom,
ING Economisch Bureau

“Afgelopen jaar was de gemiddelde woningprijsstijging 9%. Wij verwachten dit jaar en volgend jaar minder grote stijgingen. Verkopen lopen hierdoor terug. Veel starters kunnen door de voortdurende prijsstijgingen en strengere regels rondom hypotheekverstrekking geen betaalbare woning vinden.”

PRIJSSTIJGING VLAKT AF

De huizenprijzen zullen de komende twee jaren minder hard stijgen. Hoeveel minder, daar zijn de bankeconomen het niet geheel over eens. ING kondigt de grootste daling aan in prijsstijgingen: dit jaar een gemiddelde stijging van 4,5% (was vorig jaar 8,5%) en volgend jaar 2,5%. Deze stijgingen worden vooral veroorzaakt door de grote steden. Daar spant uitschieter Rotterdam dit jaar de kroon met een relatieve prijsstijging van 11,7%. Amsterdam (9,4%), Utrecht (7,8%) en Den Haag (7,9%) zijn wat langzamer gestegen.


GROTE STEDEN

Feit blijft dat door een aantal factoren de prijzen nog blijven stijgen in grote delen van Nederland, vooral in de vier grote steden. Weinig aanbod, Airb&b mogelijkheden, aanwezigheid arbeidsmigranten/expats en particuliere beleggers zorgen voor prijsopdrijvingen. Uit cijfers van 2017 bleek dat 1 op de 5 transacties werd gedaan door een particuliere belegger in de grote steden, dat was voorheen 1 op de 20. Nu kijken deze beleggers zelfs over de grenzen van de steden, naar aangrenzende gemeenten en zelfs naar Groningen en Maastricht, met ook daar prijsopdrijvingen tot gevolg.


DALENDE WONINGVERKOPEN

Het laagste woningaanbod sinds 2012, vooral van appartementen, afvlakking van economische groei, minder betaalbare woningen, doorstromers die afwachten en dalend consumentenvertrouwen resulteren in een daling van het aantal woningtransacties, vooral in de grote steden (-10%). ING verwacht dat de totale jaarverkoop in 2020 zakt naar 195.000 woningtransacties. Deze trend zien we nu al. In het eerste kwartaal van 2019 wisselden volgens NVM 3,2% minder woningen van eigenaar dan in datzelfde kwartaal in 2018. Die trend zal doorzetten.


IN PERSPECTIEF

Kijken we buiten de Randstad, dan zien we zelfs prijsdalingen! In het laatste kwartaal daalden de prijzen bij 1 op de 5 gemeenten. Dat was in 2018 nog 1 op de 20 gemeenten. Of prijzen dalen of stijgen is lokaal verschillend. De grote steden buiten beschouwing gelaten, kunnen we concluderen dat de prijsstijgingen in Nederland veel gematigder zijn. In vergelijking met 2008: Amsterdam 44% hoger, rest van Nederland gemiddeld 5% hoger. En in sommige gemeenten hebben ze het niveau van 2008 nog niet eens ingehaald. Er is sprake van een tweedeling op de woningmarkt: flinke prijsstijgingen in de grote steden en regio’s eromheen en een trek uit de randen van het land.

Woningprijsstijging

Aantal woningverkopen

Gemiddelde woningprijs

PRAKTIJK

Zwany van Brussel, makelaar en interim-voorzitter NVM Wonen: “De makelaar is ondernemer. Die past zich makkelijk aan, laveert met de trend van de markt mee. Flexibel en creatief zijn is belangrijk. Nu is er weinig aanbod, maar morgen kan dat anders zijn. Het is altijd een golfbeweging en de ondernemende makelaar weet daarmee om te gaan.”

NIEUW EVENWICHT

In de Randstad (de grote steden) zijn woonconsumenten niet langer bereid iedere prijs te betalen voor woonruimte. Het is niet willen én niet kunnen. Ze zoeken naar alternatieven in omliggende gemeenten. Er zijn grenzen aan betaalbaarheid. En ook aan meedoen aan de gekte: tientallen bezoekers per woning en tegen elkaar opbieden. De markt vlakt daarmee langzaam af en zo gaan we naar een nieuw evenwicht.

DOORSTROMING STAGNEERT

Starters kunnen niet kopen door gebrek aan aanbod, hoge prijzen, strenge hypotheekeisen en studielast. Huren is eveneens moeilijk. Te duur. Daarentegen blijven ouderen in hun grote eensgezinswoningen wonen, omdat er te weinig bungalows, seniorenwoningen of grote appartementen zijn. Ze passen hun woning levensbestendig aan, maar investeren niet in energiezuinigheid en duurzaamheid. Dat betekent een grote, verouderde woonmarkt die tegen hoge kosten up-to-date gemaakt moet worden als de grijze golf verdwenen is. Dat moeten we voor zijn en nu senioren begeleiden in die transitie naar duurzaam of een andere woning. Een schone taak voor de makelaar.

MEER NIEUWBOUW

Daarnaast komt de nieuwbouw maar mondjesmaat op gang en worden de doelstellingen bij lange na niet gehaald, door allerlei factoren. Toch staan er op dit moment meer (relatief dure!) nieuwbouwhuizen te koop dan bestaande woningen. Volgens de NVM is de krapte indicator voor nieuwbouw 6,3 huizen gemiddeld, waar mensen uit kunnen kiezen tegen bestaande bouw 3,9. Al met al kunnen we spreken van een verkopersmarkt. De woonconsument heeft weinig keuze, waardoor de prijzen opgedreven worden.

TOEKOMST

Er zal in de toekomst wel het een en ander veranderen in de makelaardij. Kantoren veranderen, de digitalisering rukt op en personele bezetting verandert. Steeds meer makelaars zullen zich gaan specialiseren en hun bedrijfsvoering richten op interessante niches van de vastgoedmarkt. Er komen gespecialiseerde makelaars op het gebied van bijvoorbeeld nieuwbouw, monumenten of woonboten. Makelaars, zeker in de grote steden, gaan bredere diensten aanbieden aan bijvoorbeeld expats: totaal ontzorgen en regelen van alles om en in het huis.

AANKOOPMAKELAAR

Omdat het aanbod schaars is zien we dat de aankoopmakelaar in belangrijkheid toeneemt. De consument wil risico’s uitsluiten qua prijs en onderzoeksplicht. Deze aankoopmakelaar kan ook actief voorlichting gaan geven over verhuizen in combinatie met financiële experts en notaris.

WAT ONDERNEMENDE MAKELAARS DOEN

1. GERICHTERE DIENSTVERLENING

Ga voor specialisme in nichemarkten: nieuwbouw, monument, woonboten, expats, appartementen. Sta klanten tijdens het hele traject met raad en daad bij.


2. ADVISEREN

Werk niet alleen transactiegericht, maar zorg dat u gedurende de hele woonreis als adviseur van uw klant betrokken blijft. Op allerlei gebied, van financiën tot interieur. Weet de weg.


3. HELP BIJ VERDUURZAMING

Energietransitie en verduurzaming als extra expertise. Adviseer klanten, maar geef ook voorlichting aan bijvoorbeeld senioren in de buurt.


3. DOORSTROMING OP GANG HELPEN

Geef voorlichting aan senioren over verhuizen, zowel financieel als woontypen. Begeleidt hen naar verkoop en verhuizing. Vooral senioren die hun hypotheek niet aflosten, hebben die hulp nu nodig.


4. WEES POLITIEK GERICHT

Wees een expert op het gebied van bijvoorbeeld de omgevingswet en breng verschillende partijen bij elkaar om herbestemming van een pand of grond te regelen. Wees actief in de politiek van de gemeente en ga goede contacten aan met ambtenaren. Neem die voortrekkersrol.


5. ANDER VERDIENMODEL

Begeleid de woonconsument tijdens de gehele woonreis. Adviseer over woongerelateerde zaken en hanteer daarbij een ander verdienmodel: per uur of per deeldienst.

GENEREER MEER WONINGAANBOD

1. Laat weten wanneer een huis verkocht is in de buurt en hoe snel (social media, zegt het voort, flyeren).

2. Organiseer verhuisprikkelende bijeenkomsten voor doorstromers en senioren.

3. Woningverkoop (vrijwel) gratis om contact te leggen met (potentieel verkopende) kijkers.

4. Openhuizendagen zorgen voor bezoek woonconsumenten.

5. Innovatie haalt mensen over de streep (dronevideo’s, VR (brillen), etc.).

6. Mond-tot-mondreclame zorgt voor bekendheid. Hoe? Lees het artikel Leren van ambassadeurs.

7. Wees actief op social media. Ook interactief. Wees onderdeel van de digitale gemeenschap.

Vond u dit artikel interessant genoeg om te delen?