'Makelaar heeft een signaalfunctie’

Verzakkingsgevaar!

Circa een miljoen huizen in Nederland dreigen te verzakken. Niet alleen huizen op houten palen, maar ook met funderingen ‘op staal’. Niet alleen op veenbodems, maar ook op zandgrond. Een immens probleem voor de woningeigenaren. Wat kan de makelaar betekenen?

Het opnieuw funderen van een woning kan
€ 50.000 tot € 100.000 kosten

tekst: Dorine van Kesteren, beeld: KCAF

Scheuren in de muren en de vloeren. Klemmende deuren. Muren die uit het lood staan. Dan weet makelaar Marloes Pluijmert van Maarten Makelaardij in Dordrecht genoeg. Of eigenlijk gaan de alarmbellen al rinkelen als ze huizen in bepaalde wijken of straten in portefeuille krijgt. “In de hele binnenstad van Dordrecht en de negentiende-eeuwse schil daaromheen moet je op je hoede zijn. Hier staan veel huizen met een houten paalfundering. Als het grondwaterpeil zakt, tast een schimmel het droogvallende deel van de palen aan. Maar ook woningen die zijn gefundeerd ‘op staal’, waarbij de muren op een brede voet rechtstreeks op de bodem rusten, lopen risico”, vertelt ze


VEEL KLACHTEN

Aanvankelijk speelden de problemen vooral in het noorden en westen van Nederland, met veengrond. Maar de afgelopen drie jaar kwamen er zo’n 1000 klachten uit 128 gemeenten binnen bij het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), vertelt directeur Dick de Jong. “Ook uit delen van het land waar we dit niet verwachtten, zoals in de zand- en rivierkleigronden van Brabant, Gelderland en Noord-Limburg.” Als er geen maatregelen worden getroffen, verwacht hij dat een miljoen woningen de komende tien tot twintig jaar funderingsproblemen krijgen.

“Geen plek in Nederland is 100 procent veilig”, vult Hans van der Ploeg aan, directeur van VBO Makelaar. Makelaars kunnen niet om funderingsproblemen heen, aldus Van der Ploeg: “Voor aankoopmakelaars is dit evident. Maar ook verkoopmakelaars moeten in volle omvang wéten wat ze verkopen. Alleen al om latere aansprakelijkheidsproblemen te voorkomen.”


Bij vermoedens van verzakking adviseert De Jong makelaars om de funderingskaarten te bekijken via het PDOK-loket van Het Kadaster. “In samenwerking met de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland hebben wij de ‘Funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden’ onlangs verbeterd. Deze kaart toont het aantal panden van vóór 1970 per postcodegebied, in combinatie met de bodemgesteldheid van dat gebied. Zo worden de risico’s inzichtelijk.”


Makelaar Pluijmert raadpleegt altijd de digitale kaart van de gemeente Dordrecht, waarop te zien is welke huizen hersteld zijn. “Dan weet je wat er speelt in een bepaalde straat.” Indien nodig vraagt ze bij de gemeente het funderingsrapport van een specifiek huis op. “In 2002 en 2003 heeft de gemeente in één keer grootschalig onderzoek laten doen. Uit die rapporten blijkt welke woningen gemonitord worden en waar welke herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden.”

Door verzakkingen kan een huis onbewoonbaar worden.

GOED DOORVRAGEN

Het is ook zaak om altijd goed door te vragen bij de eigenaar/verkoper: is er ooit funderingsonderzoek gedaan, zijn er verse of oude scheuren, klemmen de deuren? Daarna volgt het onderzoek ter plaatse. Hier is de rol van de makelaar volgens Van der Ploeg beperkt tot de signaalfunctie. “Bouwkunde is een stevig vak in de makelaarsopleiding, maar om de exacte bodemgesteldheid vast te stellen, is nader, specialistisch onderzoek onder de grond nodig. Ook een bouwkundig inspecteur doet geen bodemonderzoek. Als het pand geen duidelijke teken van verzakking vertoont, dan komt dus in het bouwkundig rapport te staan dat de fundering goed is.” Pluijmert: “Bij voldoende signalen laat ik onmiddellijk bodemonderzoek doen. Soms door een gespecialiseerd bureau, soms door de ‘bodemtak’ van een bouwkundig bureau. De ene keer wordt de hele fundering uitgegraven, de andere keer is een kleiner, indicatief onderzoek voldoende om vast te stellen of een huis ‘onrustig’ is en wat er verder moet gebeuren.”


BETERE DATA

Woningmakelaars kunnen hun signaalfunctie alleen goed vervullen als er meer en betere data over de bodemgesteldheid beschikbaar komen, aldus Van der Ploeg. “De problematiek verschilt letterlijk van huis tot huis. Ik ken straten waar de huizen aan de ene kant wel verzakt zijn en aan de overkant niet. Daarom moet er in álle risicogebieden in Nederland – oud en nieuw – funderingsonderzoek worden gedaan. Vervolgens kan er een kaart worden opgesteld die op objectniveau de risico’s zichtbaar maakt.”


Pluijmert vindt dat de informatieverziening beter moet. “In Dordrecht kan ik op de digitale kaart alleen vinden welke huizen hersteld zijn en welke niet, voor nadere informatie – wordt een huis gemonitord, welk type fundering ligt eronder? – moet ik altijd contact opnemen met een ambtenaar. En dat legt natuurlijk druk op de gemeentelijke organisatie.”

Van de in totaal 7,7 miljoen woningen in Nederland zijn er 3,8 miljoen van vóór 1970.

‘Op het gebied van voorlichting kunnen we nog heel wat stappen zetten’

LESPAKKET EN WORKSHOPS

Nu het probleem zich uitbreidt over Nederland, is het in ieder geval belangrijk dat woningmakelaars beter thuis raken in het dossier. Daarom heeft het KCAF VBO ondersteund bij het opstellen van een nieuw digitaal lespakket en gaat het workshops geven aan NVM-leden. Van der Ploeg: “Op het gebied van voorlichting kunnen we nog heel wat stappen zetten.”

De Jong: “Verstandig van deze brancheorganisaties. Het gaat nu beter, maar in het verleden kregen wij nog weleens meldingen over makelaars die – soms te goeder trouw, soms niet – verzakkende woningen ‘gewoon’ verkochten. Alsof er niets aan de hand was. Dat deugt natuurlijk niet. En past ook niet bij de bredere ontwikkeling dat het niet enkel om de transactie draait, maar dat de makelaar zich opstelt als vastgoedadviseur.”


HERSTELKOSTEN

De kosten voor herstel liggen al snel tussen de 50.000 en 100.000 euro per woning. Het Planbureau voor de Leefomgeving becijferde in 2016 dat het herstel van zwakke funderingen in totaal zo’n 16 miljard gaat kosten. De meeste woningeigenaren houden geen rekening met deze kosten. De Jong vindt dat gemeenten meer moeten doen om hen te helpen. “Als particulier heb je immers geen invloed op de grondwaterstand en het proces van bodemdaling. Nog slechts elf gemeenten hebben zich aangesloten bij het Fonds duurzaam funderingsherstel. En dan nog: mensen kunnen wel tegen gunstige tarieven geld lenen, maar de lening staat uiteindelijk wel op hún naam.”



Gemeenten moeten een regierol nemen, stelt De Jong. “Herstel moet immers vaak voor een heel huizenblok gebeuren.” VBO pleit voor een integrale aanpak, waarbij funderingsproblemen, asbestsanering én verduurzaming aan elkaar worden gekoppeld. Van der Ploeg: “Woningeigenaren krijgen nu wel heel veel op hun bordje. Zeker bij woningen van net voor of vlak na de Tweede Wereldoorlog.” De Jong: “Het gaat om een enorm complexe opgave, die aandacht van de rijksoverheid vraagt. Meer power, meer energie, meer geld. Dit rechtvaardigt zelfs een aparte minister van Wonen.”


EIGEN VERANTWOORDELIJKHEID

Maar woningeigenaren hebben zelf ook verantwoordelijkheid, besluit Pluijmert. “Stel dat er een onderzoek van de gemeente ligt waarin staat dat de fundering nog tien tot vijftien jaar meekan. Stel dat de eigenaren na die termijn een nieuw onderzoek laten doen, waarin dezelfde conclusie wordt getrokken. Aspirant-kopers gaan dan toch twijfelen: hoe kan dat, gaat het echt nog een keer tien tot vijftien jaar goed? De huidige eigenaren moeten de situatie daarom beter monitoren: de grondwaterstanden, boutjes in de gevel laten aanbrengen om verzakking te meten… De gemeente kan daarbij ook iets betekenen, bijvoorbeeld door informatie over de grondwaterstanden ter beschikking stellen of zogeheten monitoringsabonnementen aan te bieden. Zo wordt het voor potentiële kopers duidelijk hoe de situatie onder de grond zich ontwikkelt. Essentieel, want mensen kopen geen onzekerheid.”

Een houten steunconstructie moet de gevel van verzakte huizen stabiel houden.

Betere funderingskaarten

Het KCAF ontwikkelt momenteel een model voor verbeterde funderingskaarten voor gemeenten, vertelt De Jong. “Daarin integreren we data over bodemdaling, klimaat, geo-informatie, satellietmetingen en meldingen bij ons en bij de gemeente in kwestie. Het doel is om de risico’s vast te stellen op gemeentelijk, straat- en pandniveau. Voor de zomer hopen we het model te presenteren aan gemeenten. Deze kaart zal heel nuttig zijn voor makelaars en taxateurs.”

Extreem droge zomer

Door heel het land groeit het aantal woningeigenaren dat te maken heeft met funderingsellende. Dat komt door de extreem hete en droge zomer van vorig jaar. Het grondwaterpeil daalt, de bodem klinkt in en daalt. Het probleem speelt met name bij woningen van vóór 1970 – daarna zijn de funderingen van beton gemaakt. Van de in totaal 7,7 miljoen woningen in Nederland zijn er 3,8 miljoen van vóór 1970.

Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) brengt de situatie in kaart. Voor de lichtblauwe gebieden geldt dat er enkele meldingen van verzakkingen zijn binnengekomen. Donkerblauw betekent meerdere klachten en meldingen.

Vond u dit artikel interessant genoeg om te delen?