HELPDESK

Rumoer om roerende zaken

Lampen, kasten, zonweringen, gordijnen: het klinkt allemaal niet zo spannend, maar toch zorgen de roerende zaken soms voor lastige geschillen of zelfs rechtszaken na de verkoop van een woning. Hoe kan je dat als makelaar voorkomen? Daniël Millenaar van Voorma & Millenaar Makelaardij in Groot Amstelveen en Amsterdam zet de belangrijkste tips op een rij.

tekst: Dorine van Kesteren

TIP 1: ONDERSCHEID ROERENDE EN ONROERENDE ZAKEN

“Bij de verkoop van een woning wordt er onderscheid gemaakt tussen onroerende en roerende zaken. Onroerende zaken – de woning, grond en verdere zaken die ‘aarde- en nagelvast’ aan de woning en/ of het perceel verbonden zijn, zoals een schuur, carport of schutting – zijn altijd inbegrepen bij de overname”, aldus Daniël Millenaar.
“Roerende zaken zijn alle zaken die niet zijn vastgemaakt aan het huis, zoals bijvoorbeeld tafels, stoelen en potplanten. Deze maken geen deel uit van de verkoop. Maar een roerend goed dat niet zonder schade kan worden weggehaald, hoort wél bij de woning en wordt wél met de verkoop meeverkocht. Denk aan vloeren, raamdecoratie, de brievenbus en de vlaggenmast. Bij ‘schade’ gaat het niet om schroef- of spijkergaatjes, maar om beschadigingen ‘van betekenis’.”

Voorbeelden
Een gelijmde of gespijkerde vloer (onroerend), zwevend parket (roerend), een inbouwvaatwasser (onroerend), een losse afwasmachine (roerend), op maat gemaakte horren (onroerend), inzethorren in een standaardmaat (roerend). Millenaar benadrukt: “Roerende zaken die expliciet worden genoemd in de woningadvertentie op de website van het makelaarskantoor, funda of in de verkoopbrochure, maken overigens altijd deel uit van de koopovereenkomst.”

Vlaggenmast hoort bij het huis

‘Onroerende zaken zijn altijd inbegrepen’

TIP 2: MAAK CONCRETE AFSPRAKEN

Onaangename verrassingen bij oplevering

“Als er geen concrete afspraken worden gemaakt over de levering van de roerende zaken, dan is de kans op onenigheid tussen koper en verkoper groot. “In de praktijk gebeurt het regelmatig dat de koper op de dag van levering onaangenaam wordt verrast als blijkt dat bijvoorbeeld de lampen in het plafond en de losse koelkast weg zijn. De verkoper is er dan van uitgegaan dat hij deze spullen kon meenemen naar zijn nieuwe woning. Of andersom: de IKEA-kast die toch wel erg lastig uit elkaar te halen is, staat er nog”, zegt Millenaar.

Lastige geschillen
“Hierdoor kunnen lastige geschillen staan, die soms zelfs leiden tot rechtszaken. Voer voor juristen, aangezien het onderscheid tussen onroerend en roerend lang niet altijd even helder is. Want wat te doen met een losse, maar wel speciaal op maat gemaakte kledingkast, bijvoorbeeld? En met een zware hout- of gaskachel? Of iets wel of niet bij het huis hoort, is in iedere concrete situatie weer anders. Het hangt dus altijd af van de specifieke omstandigheden van het geval hoe de rechter zal oordelen.”

Lees hier de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van januari 2015 waarin wordt gesteld dat zonwering een roerende zaak is, want niet duurzaam met de grond verenigd.
Lees hier de uitspraak van de rechtbank Gelderland van juni 2016 waaruit blijkt dat zonnepanelen (in een zonnepark) onroerende zaken zijn. Hoewel deze uitspraak is gedaan in het kader van het belastingrecht, kan deze ook van belang zijn voor zaken rond huur en koop.

’Lastige geschillen leiden soms tot rechtszaken’

TIP 3: VOORKOM ONDUIDELIJKHEID

‘Lijst van zaken’ is belangrijk

“Een gedetailleerde en gespecificeerde ‘lijst van zaken’ is een belangrijk onderdeel van het verkooptraject”, aldus Millenaar. “De verkoper vult hierop in welke roerende zaken hij meeneemt, welke hij achterlaat en welke hij aanbiedt ter overname. Deze lijst wordt aan de koopovereenkomst gehecht en bij de inspectie en levering wordt de woning hierop ook gecontroleerd. Zo staat ‘zwart op wit’ wat wel en niet bij de koop hoort en heeft zowel koper als verkoper een schriftelijk bewijsstuk als een van beiden later in gebreke blijft.”


Lijst tijdig sturen
“Stuur de verkoper deze lijst tijdig”, zegt Millenaar. “Liefst direct na de opdracht tot verkoop. Denk niet ‘dat komt wel’, maar zorg dat het dossier zo snel mogelijk compleet is. Controleer ook altijd of de lijst goed is ingevuld.” Aankoopmakelaars adviseert hij om de lijst van zaken op te vragen bij de verkoopmakelaar. “Mocht de lijst niet aanwezig zijn, laat deze dan alsnog door de verkoper opstellen en tekenen. Stel je hierbij proactief op!”

‘Zorg dat het dossier zo snel mogelijk compleet is’

TIP 4: VOORKOM APARTE ONDERHANDELINGEN OVER ROERENDE ZAKEN

Zo min mogelijk ‘beschikbaar ter overname’

Niet alle opdrachtgevers realiseren zich volgens Millenaar dat over de roerende zaken die de koper overneemt, apart moet worden onderhandeld. “De vraag welke spullen tegen welke prijs worden overgenomen, kan ontaarden in getouwtrek.” Millenaar adviseert dan ook om het aantal roerende zaken in de categorie ‘beschikbaar ter overname’ op de lijst van zaken tot het minimum te beperken.


“Anders krijg je een onderhandeling na een onderhandeling. Soms zetten de onderhandelingen over de roerende zaken de eerder bereikte overeenstemming over de prijs van de woning op de helling – en dat is jammer en onnodig. Houd het liever simpel: de verkoper neemt het mee, óf hij laat het achter. Zorg dat je hieruit bent vóór het definitieve akkoord over de prijs. Dan is van meet af aan duidelijk wat de potentiële koper precies wel en niet koopt bij de woning en hoef je maar één keer te onderhandelen.”

‘Houd het simpel: meenemen of achterlaten’

TIP 5: SPLITS DE KOOPSOM

Geen overdrachts-belasting over roerende zaken

“Over de meeverkochte roerende zaken wordt geen overdrachtsbelasting geheven”, benadrukt Millenaar. “Het is dus belangrijk om in de koopovereenkomst aan te geven welk bedrag van de koopsom voortkomt uit onroerende zaken en welk bedrag uit roerende zaken.”


“Splitsing van de koopsom scheelt 2 procent overdrachtsbelasting over de roerende zaken.” De Belastingdienst verwacht volgens Millenaar overigens wel dat deze een reëele waarde hebben. “Bij twijfel moet de koper aantonen dat dit het geval is. Dat kan bijvoorbeeld door aankoopbonnen van de verkoper te laten zien.” Andersom verlenen banken over het algemeen geen hypothecaire lening voor het ‘roerende’ deel van de koopsom. Dit moet de koper dus uit eigen zak betalen.

‘Laat bij twijfel aankoopbonnen van de verkoper zien’

TIP 6: ZORG VOOR EEN REDELIJKE PRIJS

‘Losse verkoop kost meer tijd en inspanning’

Als de koper toch roerende zaken overneemt, moeten deze uiteraard worden gewaardeerd. Een verkoper die in de gaten krijgt dat de koper bepaalde zaken graag wil overnemen, drijft de prijs hiervan op. Millenaar stuurt zijn opdrachtgevers altijd in de richting van een redelijke prijs. “Als je spullen los verkoopt, kan je er misschien meer geld voor vragen, maar dat kost wel meer tijd en inspanning. En alle spullen meeverhuizen naar je nieuwe huis is ook niet per se handig. Vaak is het het verstandigste om een aantal dingen tegelijk te verkopen voor een vast bedrag. Zeker als de verkoper een mooie prijs voor zijn woning heeft bedongen, zeg ik altijd: lever je huis zo compleet mogelijk op.”

Aanschafwaarde
Ook voor de koper geldt: bied een redelijke prijs. “Hoe meer spullen de koper overneemt, hoe lager de totale waarde wordt. De verkoper is dan immers in één keer van zijn spullen af. Geef als aankoopmakelaar de koper wel mee dat de verkoper een bepaalde aanschafwaarde heeft betaald. En dat een nieuwe laminaatvloer, rolgordijnen en zonwering een hoop geld kosten.”

‘Verkoop een aantal dingen tegelijk voor een vast bedrag’

Vond u dit artikel interessant genoeg om te delen?