Cindy van de Velde, algemeen directeur Vereniging Eigen Huis (VEH)
‘‘Dalend vertrouwen consumenten raakt woningmarkt’’
Vereniging Eigen Huis (VEH) is actief in dezelfde arena als de makelaars, maar dan vaak aan de andere kant van de tafel, naast de consument. Net als de makelaardij streeft de consumentenorganisatie naar een gezonde woningmarkt, maar dan vanuit het perspectief van de huiseigenaar. “De belangen van de woningeigenaren staan op het spel. Eerst door een oververhitte markt en nu door het coronavirus”, legt Van de Velde uit. “Ook de makelaar zal anders uit de crisis komen.”
Tekst • Judith Bakkers
Welke groep wordt het meest gedupeerd door de oververhitte woningmarkt?
“Starters komen het meest in de verdrukking. Zeker als single. De gemiddelde woningprijs is 350.000 euro. Dat is voor een éénverdiener bijna niet op te brengen, maar daaronder is weinig aanbod en veel vraag. Door strenge hypotheeknormen en de noodzaak eigen geld in te brengen, wordt een huis kopen hen bijna onmogelijk gemaakt. Ze hebben geen voordeel van een stijgende woningwaarde zoals doorstromers, maar worden daardoor juist gehinderd. Bovendien hebben ze last van beleggers, die betaalbare huizen voor hun neus wegkapen. Ouderen, waarvan ook veel single zijn, hebben hun eigen sores. Senioren zelf èn de overheid willen dat ze langer zelfstandig thuis blijven wonen. Dan zijn ze gebaat bij geschikte seniorenwoningen, maar die zijn er te weinig. Dus blijven ze in hun eengezinswoningen wonen.”
Wat zijn mogelijke oplossingen voor deze gedupeerde doelgroepen?
“Passend (ver)bouwen is een eerste vereiste. De juiste woningen op de juiste plek. Steden en de Randstad zijn in trek. Betaalbare woningen, nieuwbouw of verbouw, voor starters en levensloopbestendige seniorenwoningen. Gemeenten spelen hierbij een grote rol. Zij kunnen bij de gronduitgifte voorwaarden stellen aan het type woningen dat projectontwikkelaars realiseren. Maar ook bij bestaande bouw kan de gemeente het verschil maken. Een goed initiatief om starters te helpen zien we bijvoorbeeld in Groningen. De stad stelde een zelfbewoningsplicht in voor kopers. Om flexwerkers en zzp’ers te helpen, maakte VEH zich hard voor een perspectief verklaring, waarmee zij op verantwoorde wijze een hypotheek kunnen afsluiten. In het buitenland zien we gedifferentieerde tarieven van overdrachtsbelasting. Een laag of nultarief bij aankoop van het eerste eigen huis, een hoger tarief bij tweede huizen en het hoogste tarief voor investeringspanden. Dat zou hier ook kunnen werken.”
Wat is het effect van corona op de woningmarkt, met name op de kwetsbare doelgroepen?
“We zien het consumentenvertrouwen afnemen. Uit een ledenonderzoek kwam naar voren dat 50% denkt dat de huizenprijzen zullen dalen en 25% stelt een voorgenomen koop of verkoop voorlopig uit. Dat zal ook de makelaars treffen, maar het grote woningtekort en de grote vraag niet laten verdwijnen. Men is bang voor rentestijgingen. Toen onlangs de rente heel licht steeg, lieten veel huiseigenaren snel hun hypotheek oversluiten of de rente vastzetten. Vooral ondernemers en zzp’ers vrezen hun hypotheek niet meer te kunnen betalen. VEH lobbyde daarom bij banken om woningbezitters die betalingsproblemen hebben, niet uit huis te zetten, maar hen een betalingsregeling aan te bieden. Dat gebeurt nu. Het tanende consumentenvertrouwen zorgt voor afname van de oververhitting en naar mate de crisis langer duurt, dalende woningprijzen. Die ontwikkelingen zijn ook van invloed op de makelaardij en de intentie om te verduurzamen.”
‘Vergaar deskundigheid op één relevant kennisgebied om onderscheidend te zijn’
Wat vindt u van het nieuwe energielabel?
“Onze organisatie heeft gestreden voor een eenvoudig en betaalbaar energielabel (VEL), een indicatie van de energieprestatie van de woning. Makkelijk door de woningeigenaar in te vullen en door een expert op afstand te beoordelen. Zonder verduurzamingsadvies. Het nieuwe label, dat ook geen enkel advies geeft, is ingewikkelder en duurder door een expertbezoek. Door die extra kosten zal het draagvlak voor het energielabel dalen. Ik snap dat de verandering is ingegeven door verscherpte EU-regels om de mate van energiezuinigheid van een huis in Kilowattuur per vierkante meter uit te drukken, maar ik denk dat er binnen het kader van die eisen gekeken moet worden naar de haalbaarheid en betaalbaarheid voor de woningeigenaar. Voorlopig raden wij mensen met verhuisplannen, op korte of langere termijn aan, om voor 1 januari 2021 via de oude VEL-regeling een energielabel aan te vragen. Die is tien jaar geldig.”
Uw leden vinden makelaarstarieven niet transparant. Wat kan er verbeteren?
“Uit een onderzoek van VEH bleek dat 75% van de makelaars werkt met een courtagemodel. De verschillen in tarieven waren enorm. Courtages van 0,5 tot 2,15%, vaste vergoedingen variërend van 2.000 tot 7.000 euro, makelaars met een hoge bonusregeling, verschillen in opstart- en extra kosten. Zeker bij oververhitting en snelle verkoop snappen onze leden niet waarom ze zo veel moeten betalen voor makelaarsdiensten. Het is van groot belang dat makelaars hun tarifering aanpassen aan de wensen van de klant en transparant zijn in wat ze ervoor doen. Het zogenaamde cafetariamodel of de menukaart geeft transparantie en keuzemogelijkheden, ‘hoeveel betaal ik voor wat’, waarbij je kunt kiezen wat je zelf wilt doen om de kosten te drukken, zoals bezichtigingen.”
Verandert de rol van de makelaar in de (nabije) toekomst?
“Alleen in grote steden hebben makelaars nog een monopolie op marktinformatie, door vooral gebruik te maken van hun netwerk. Elders verliezen makelaars hun intermediaire functie door het grote informatieaanbod online, waardoor de woningmarkt veel transparanter is voor kopers en verkopers. Ik denk dat vooral makelaars die zich specialiseren succesvol blijven. Hun toegevoegde waarde ligt in specifieke kennis die relevant is voor een bepaalde doelgroep. Bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid, specifieke wijk of een bepaald type woningen. Met deze kennis krijgt de makelaar een meer adviserende rol.”