2021 komt eraan
Wat doet de woningmarkt?
De coronapandemie maakt van 2020 een uitzonderlijk jaar. Horeca dicht, advies om thuis te blijven, bedrijven die omvallen, een fors krimpende economie. In deze ongekende situatie draait de woningmarkt ‘gewoon’ door. De prijzen blijven doorstijgen, van afkoeling is nog geen sprake. Maar wat gebeurt er in 2021 en verder? Vastgoed Actueel zet recente verwachtingen op een rij.
Tekst • Elsie Schoorel
Bron: VEH
Uit de vierde meting over ‘Corona en de woningmarkt’ van Vereniging Eigen Huis (VEH) in oktober blijkt dat de meeste mensen met verhuisplannen die gewoon doorzetten, ondanks corona. In april gaf nog 29% aan hun verhuisplannen door de crisis te wijzigen; dat aantal is inmiddels gehalveerd naar 15%. Ook zeggen steeds minder mensen dat ze willen wachten met verhuizen tot de coronacrisis voorbij is. Dit percentage daalde van 60% naar 45%. Wel willen meer mensen hun huidige woning eerst verkopen, voordat ze een volgend huis kopen (een toename van 22% naar 29%). De grote banken voorzien echter dat de klap voor de woningmarkt nog gaat komen, achter de economische krimp aan.
Het Economisch Bureau van ABN AMRO verwacht dat de Nederlandse economie in 2020 met 5,2 procent krimpt. ‘De werkloosheid loopt in 2020 al wat op van 3,4 naar 4,4 procent, maar de echt grote stijging wordt pas in 2021 verwacht. De werkloosheid zal dan naar een verwachte 7,2 procent oplopen.’ En dat heeft invloed op de woningmarkt.
Ook Rabobank benoemt de werkloosheid en verwacht een dip in de woningmarkt in 2021 en 2022. Volgens de berekeningen van de bank vallen de huizenprijzen in 2021 gemiddeld 0,8% lager uit dan dit jaar. In 2022 komt daar nog eens een daling van 2,6% bovenop. ING gaat al voor 2021 uit van een daling van 2,5% daling van de woningprijzen.
Het aantal woningverkopen ziet ING in 2021 teruglopen naar 195.000. ‘De verlaging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 0% voor jonge koopstarters onder de 35 jaar die per 2021 ingaat, zal de woningverkoop in 2021 iets stutten.’
Het Nibud kondigt met voorzichtig optimisme een loonstijging van 1,4% aan voor 2021. Voor vrijwel alle huishoudens die volgend jaar een inkomensstijging hebben, stijgt ook het bedrag voor de maximale hypotheek. Daarnaast kan het tweede inkomen in 2021 voor 90% meetellen bij het vaststellen van het financieringslastpercentage; nu is dat 80%. Maar het instituut houdt wel een slag om de arm vanwege ‘deze onzekere tijden’.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwt voor de financiële situatie van starters op de woningmarkt. De autoriteit meldt dat circa 14 procent van de koopstarters aangeeft hun studieschuld te verzwijgen bij het aanvragen van een hypothecaire lening. De AFM ziet voldoende aanleiding om extra alert te zijn op de samenloop van economische ontwikkelingen, niet in de laatste plaats de coronacrisis. ‘Het ligt in de rede de potentiële risico’s voor deze groep (de starters, red.) als eerste nader te beschouwen.’ De AFM gaat dat komend jaar doen.
Bron: AFM
Bovenstaande grafiek toont de ontwikkeling van de maximale hypotheek en van de maandlasten van een voorbeeldhuishouden (koopstarter) ten opzichte van de LTI-norm in verschillende situaties. De bedragen geven een indicatie. Gedurende de gehele looptijd zijn rente en aflossing op de hoofdsom verschuldigd. De eerste drie jaar worden geen directe rentebetalingen en aflossingen gedaan. Naast het annuïtair aflossende hypothecair krediet wordt een tweede krediet afgesloten, waaruit rente en aflossing op de hoofdsom worden voldaan. Na drie jaar is de totale schuld dus hoger dan bij aanvang. Het huishouden dient na drie jaar in principe te beginnen met terugbetaling, wanneer dat op basis van de maximaal toegestane financieringslast mogelijk is.
Ook de woningstarters zelf zien donkere wolken, blijkt uit een enquête door De Hypotheker. De meeste oriënterende starters zijn niet optimistisch over hun kansen om een betaalbare woning te kunnen kopen. Zo rekent 37 procent erop dat de huizenprijzen blijven stijgen, doordat er te weinig aanbod is en de bouw van nieuwbouwwoningen achterblijft.
De woningkrapte wordt onderstreept door de Primos-raming van ABF Research. Beleggingsspecialist Capital Value becijfert dat het hoogtepunt van het woningtekort op 415.000 woningen ligt in 2024. Dat is bijna 100.000 woningen meer dan eind 2019 en komt neer op 5,1% van de woningvoorraad. Het verloopt stroef met de woningbouw, verklaart Capital Value. ‘In 2019 werd de afgifte van vergunningen gedrukt door de stikstof- en PFAS-crisis en door capaciteitsproblemen en kwam het totale aantal afgegeven vergunningen uit op circa 57.000. In 2020 zal de vergunningverlening daarnaast door de coronacrisis waarschijnlijk extra vertraging oplopen: door de lockdown waren gemeentelijke kantoren en de Raad van State een tijd lang gesloten voor nieuwe aanvragen en beroepsprocedures.’
Bronnen: ABN Amro, Woningmarktmonitor Autoriteit Financiële Markten (AFM), Trendzicht 2021 Capital Value, juni 2020 en oktober 2020 De Hypotheker, september 2020 ING, september 2020 Nibud, oktober 2020 Rabobank, Kwartaalbericht Woningmarkt Vereniging Eigen Huis, Vierde meting ‘Corona en de woningmarkt’