HELPDESK
Als een VvE wil verduurzamen
Verduurzaming van appartementencomplexen is ingewikkeld. Niet alleen omdat alle eigenaren op één lijn moeten komen, maar ook omdat er speciale regels zijn voor VvE’s. Astrid Luijk en Jacco van de Sandt van VvE Belang zetten de belangrijkste tips op een rij.
Tekst • Dorine van Kesteren
TIP 1: CREËER DRAAGVLAK
Leuk of niet: de eigenaar van een appartement of bestuurslid van een VvE heeft de andere eigenaren nodig om een besluit te kunnen nemen in de vergadering van eigenaars (ALV). Vloer, dak, gevel en beglazing zijn meestal gemeenschappelijk eigendom. Dat betekent dat energiebesparende maatregelen aan de schil een VvE-aangelegenheid zijn.
In de praktijk zijn er vaak een paar appartementseigenaren die het voortouw nemen. Het is zaak dat zij in de ALV de handen op elkaar krijgen voor hun plannen. “Zij moeten zorgen dat ook de andere eigenaren enthousiast worden. Dat kan door de plannen goed over het voetlicht te brengen en te benadrukken dat het niet alleen gaat om energiebesparing, maar ook om wooncomfort en waardebehoud van de woning. Houd de VvE-leden ook tussentijds op de hoogte, bijvoorbeeld met een nieuwsbrief, mededelingen op het prikbord of bijeenkomsten. Al met al kost dit proces tijd”, zegt jurist Astrid Luijk. Bouwkundig adviseur Jacco van de Sandt: “Verdiep je goed in de materie. Inventariseer ook de behoeften en wensen van alle andere eigenaren. Soms ontstaan daardoor verrassende combinaties. Een eigenaar die bijvoorbeeld geluidsoverlast ondervindt, is ook om die reden gebaat bij muurisolatie. De crux is om een pakket te vinden waar álle eigenaren plezier van hebben. Dus bijvoorbeeld niet alleen het dak isoleren – waar vooral de bewoners direct onder het dak wat aan hebben – maar dan ook meteen de vloer laten doen.”
‘Het gaat ook om wooncomfort en waardebehoud van de woning’
TIP 2: KIJK WAT ER TECHNISCH KAN
Het begint met een idee. Daarna volgt de oriëntatie op de technische mogelijkheden. Dat kan door een goed, onafhankelijk energieadviesbureau in te schakelen, dat geen binding heeft met de VvE. Zo’n bureau brengt het appartementencomplex in kaart en stelt vast welke collectieve energiebesparende (of -opwekkende) maatregelen het meest geschikt zijn. Van de Sandt: “Vervolgens is de vraag welke bouwkundige en installatietechnische gevolgen deze maatregelen hebben. En hoe passen deze in het meerjarenonderhoudsplan? Het is natuurlijk handig om verduurzamingsmaatregelen te combineren met regulier onderhoud.”
‘Combineer verduurzamingsmaatregelen met regulier onderhoud’
TIP 3: KIJK WAT ER FINANCIEEL KAN
Verduurzamingsmaatregelen kunnen aardig in de papieren lopen. Het komt regelmatig voor dat een VvE hiervoor niet voldoende geld in kas heeft. Sinds 1 januari 2018 is het voor VvE’s gemakkelijker geworden om een lening af te sluiten. Voor die tijd waren alle VvE-leden hoofdelijk aansprakelijk voor het totale bedrag van de lening. Nu strekt die aansprakelijkheid niet verder dan ieders aandeel in de VvE (naar rato vertaald naar de schuld). “Dat is een enorme verbetering. Maar in de praktijk zijn banken terughoudend, omdat ze de risico’s vrij groot vinden”, zegt Luijk. Daarom wenden VvE’s zich vaak tot het Nationaal Warmtefonds. Van de Sandt: “VvE’s vanaf acht appartementsrechten kunnen daar een lening aanvragen met een looptijd van dertig jaar. Voor kleinere VvE’s is dit dus geen optie. Dan kan iedere eigenaar wel apart een beroep doen op het Nationaal Warmtefonds. En sommige gemeenten bieden ook kleine VvE’s een energiebespaarlening aan.” Voor een energieadvies, een groen meerjarenonderhoudsplan en de procesbegeleiding kunnen VvE’s landelijke subsidie krijgen. Het maximale bedrag is € 6.120. “Sommige provincies en gemeenten hebben hier ook een potje voor. Het loont de moeite om dit te checken”, zegt Van de Sandt.
‘Sommige provincies en gemeenten hebben hier een potje voor’
TIP 4: MAAK EEN PLAN VAN AANPAK
Na de oriëntatiefase is het tijd om een concreet plan van aanpak te maken. Dit plan moet straks worden voorgelegd aan de ALV. Zet helder op een rij om welke maatregelen het gaat, wat hiervan de kosten zijn, welke investeringen hiervoor nodig zijn, op welke subsidies de VvE een beroep kan doen, hoe het bedrag gefinancierd gaat worden, hoe hoog de (energie)besparing zal zijn en wat de financiële consequenties zijn voor de VvE-leden. VvE Belang heeft een stappenplan gemaakt.
Plan van aanpak moet worden voorgelegd aan de ALV
TIP 5: CHECK VVE-(BESLUITVORMINGS)REGELS
Verduurzaming heeft niet alleen een technische en financiële kant, maar ook een juridische. Kan de VvE de gewenste maatregelen wel nemen op grond van de splitsingsakte? Zo is het denkbaar dat deze akte moet worden aangepast omdat er zonnepanelen op het dak komen of omdat de rookgasafvoerkanalen worden aangepast. Een andere kwestie is die van de besluitvorming. Hoeveel stemmen zijn er nodig om de plannen te verwezenlijken? In de praktijk is dit voor iedere VvE anders. Voor belangrijke besluiten over uitgaven buiten het normale onderhoud – zoals verduurzaming van het appartementencomplex – is een gekwalificeerde meerderheid vereist. Met soms een verhoogd quorum, soms een tweederde meerderheid en soms een drievierde meerderheid. De precieze regels staan in het splitsingsreglement. De Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland (WMANL), die het ministerie van Binnenlandse Zaken adviseert over modernisering van de regels voor VvE’s, stelt voor om beslissingen over verduurzaming voortaan te laten nemen met een gewone meerderheid. De gedachte is dat VvE’s hun gebouwen dan slagvaardiger kunnen verduurzamen.
Verduurzaming heeft ook een juridische kant
TIP 6: BEDENK DAT ER NIEUWE WETGEVING AANKOMT
De WMANL doet nog meer voorstellen voor een nieuw appartementsrecht. Zo wil zij het mogelijk maken dat appartementseigenaren een recht van erfrecht en opstal vestigen op gemeenschappelijke delen van het complex. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van een WKO-installatie in het gebouw. Nu kan dat alleen op het privégedeelte van een individuele eigenaar. Verder is het de bedoeling dat eigenaren die voor eigen rekening op hun privéparkeerplaats een oplaadpunt van een elektrische auto willen installeren, geen toestemming van de VvE meer nodig hebben. Zij hebben straks alleen een meldplicht. Ook wordt het eenvoudiger om privé-zonnepanelen op het dak van het complex te plaatsen. Hiervoor is weliswaar toestemming van de VvE nodig, maar dan ‘light’: als het voorstel van een eigenaar aan bepaalde voorwaarden voldoet, dan moet die toestemming er komen. Het conceptvoorstel ligt nu bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Er moet nog een formeel wetsvoorstel komen, dat de Tweede en Eerste Kamer moeten goedkeuren. Het kan dus zeker nog wel twee jaar duren voordat het wetgevingstraject is afgerond.
Privé-zonnepanelen en laadpalen plaatsen wordt eenvoudiger