De impact van corona
Hypotheek steeds lastiger te krijgen
Sinds het uitbreken van de coronacrisis wordt het steeds lastiger om een hypotheek te krijgen. Banken hebben in het tweede kwartaal hun acceptatiecriteria aangescherpt. En ze verwachten dat het mes er nog dieper ingaat. De economische gevolgen van Covid-19 laten ook in het bankwezen hun sporen na.
Tekst • Marcel van Rijnbach
In de enquête van DNB (de zogeheten Bank Lending Survey) onder de zeven grootste banken van Nederland wonden de ondervraagden er geen doekjes om. Onder meer ABN Amro en Rabobank laten hypotheekaanvragers een aanvullende vragenlijst invullen over de impact van corona op hun inkomen. Daarnaast mag de salarisstrook niet ouder zijn dan twee maanden. En bij een flexibel dienstverband wordt de inkomensbepaling Loondienst niet meer geaccepteerd. De banken vereisen van flexwerkers de meest recente werkgeversverklaring en loonstrook.
DNB: ‘De hardste klappen van de Covid-19-pandemie gaan nog vallen door de tweede besmettingsgolf’
Verlaging financiële buffers Echter, als de coronacrisis zich verdiept en langer duurt, gaan ook de hypothecaire leningen een risico vormen voor banken. Mocht de nood aan de man zijn, dan mogen ze onder meer hun systeem-buffers tijdelijk verlagen. De banken kunnen tegen een stootje, omdat ze onder streng ‘regime’ van DNB in de afgelopen jaren voldoende buffers hebben opgebouwd.
Hardste klappen komen nog Die strengere acceptatiecriteria komen niet uit de lucht vallen. DNB waarschuwt bij monde van president Klaas Knot dat de hardste klappen van de Covid-19-pandemie nog gaan vallen door de tweede besmettingsgolf. DNB vreest vooral een groei van het aantal faillissementen en wanbetalingen op bedrijfsleningen. Een en ander blijkt uit de pandemiestresstest die de toezichthouder liet uitvoeren. Vooralsnog verwacht DNB dat banken relatief weinig risico lopen met hypothecaire leningen. DNB vertrouwt op de hoge betalingsmoraal van Nederlanders en het vangnet van de WW, die ervoor zorgen dat mensen zo goed en zo kwaad als het kan hun hypotheek blijven aflossen.
Daling huizenprijzen verwacht Die extra financiële buffers van banken zijn ook bedoeld om een verwachte daling van de huizenprijzen op te vangen. Volgens de banken zal de vraag vanaf eind 2020 naar hypotheken afnemen, omdat de economische gevolgen van de corona voelbaar zullen worden bij de consument. Minder vraag naar woningen betekent lagere huizenprijzen.
De economen van de Rabobank verwachten vanaf Q3 2020 dalende huizenprijzen. Pas vanaf Q4 2021 wordt er een stijging verwacht.
‘Door risicovollere leningen blijft de totale hypotheekschuld hoog’
Risicovolle leningen De coronacrisis is niet de enige aanleiding voor banken om hypotheekaanvragen strenger te toetsen. In feite begonnen ze daar vorig jaar al mee. Huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sneller gestegen dan de inkomens van hypotheekaanvragers. Dat betekent risicovollere leningen, waardoor de totale hypotheekschuld hoog blijft. Daarom dringt DNB aan op verdere maatregelen, zoals een verlaging van de loan-to-value (maximale hoogte van de lening, in verhouding tot de waarde van de woning).
Het aandeel huizenkopers dat (bijna) maximaal leent ten opzichte van hun inkomen is de afgelopen jaren gestaag toegenomen, en loan-to-value niveaus dalen maar langzaam.
NHG niet voor strengere acceptatie NHG niet voor strengere acceptatie De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is geen voorstander van het generiek aanscherpen van de acceptatiecriteria of strengere maatregelen voor bepaalde beroepsgroepen. “Wij zien liever dat er naar de individuele situatie wordt gekeken. Daarmee voorkom je dat iemand vanuit de beroepsgroep die hard geraakt wordt door de coronacrisis per definitie geen hypotheek krijgt”, zegt woordvoerder Tamara Evers namens NHG.
Verhoging NHG-kostengrens Om meer mensen met een laag of modaal inkomen aan een betaalbare woning te helpen, werd onlangs de NHG-kostengrens verhoogd van € 310.000 naar € 325.000 voor 2021. Zodoende kunnen mensen met een NHG-hypotheek gebruikmaken van het vangnet van deze organisatie. Evers licht toe: “Stel, iemand kan de hypotheek niet meer betalen doordat hij werkloos is geraakt door corona. Dan zoeken we samen met de geldverstrekker naar een oplossing om de woning voor diegene te behouden. Als woningverkoop echt onvermijdelijk is, kan de NHG garant staan voor een eventuele restschuld.”
Starters helpen NHG helpt bijvoorbeeld starters die tijdelijk geraakt zijn door corona, maar intussen de boel weer op orde hebben. Veel starters hebben een flexibel inkomen, waardoor ze moeilijker aan een hypotheek komen. “Zo hebben we de coronavragen aan de inkomensverklaring voor ondernemers toegevoegd. Deze toelichting biedt ruimte om de cijfers te duiden, ook als de resultaten tijdelijk door corona niet zo rooskleurig zijn”, aldus Evers. “Flexwerkers met een goed perspectief op werk helpen we bijvoorbeeld met de Arbeidsmarktscan en Perspectiefverklaring.”
Overheidssteun Behalve NHG ondersteunt de overheid hypotheekhouders die in financiële problemen dreigen te komen door de coronacrisis. Zo verlengde het kabinet onlangs de betaalpauze voor deze categorie mensen tot 1 januari 2021. Zij kunnen met hun hypotheekverstrekker een betalingsregeling treffen. Daarnaast is de kennis- en ervaringstoets geschrapt die huiseigenaren moesten afleggen om hun woning te verduurzamen. Dat scheelt ook fors in de kosten.
Ondanks deze steuntjes in de rug, verwachten banken de acceptatiecriteria voor hypotheken later dit jaar verder aan te scherpen. Het is nog niet duidelijk om welke maatregelen het gaat.
Spelregels veranderen ‘niet correct’
De Hypotheker vindt het ‘niet correct’ dat banken in het begin van de coronacrisis de acceptatiecriteria veranderden voor mensen die middenin een hypotheekaanvraag zaten. “Dat moet je voorafgaand aan en niet tijdens het acceptatietraject kenbaar maken aan de consument”, zei directeur Michel van den Akker in een interview met Business News Radio. Hypotheekverstrekkers stellen aanvullende vragen aan hypotheekadviseurs over de baanzekerheid van aanvragers.