Tekst • Ron Koenen en Maarten van den Abeelen

Er wordt steeds meer van de taxateur gevraagd omtrent het waarderen van vastgoed. Eerst was er de onderbouwing van de getaxeerde waarde met de modelmatige rapporten van verkochte panden, daarna de toevoeging van drie zelfgekozen referentieobjecten. Elk van deze objecten moet op alle onderdelen beoordeeld worden, inclusief onderbouwing waarom ze afwijken of overeenkomen met het getaxeerde object. Dit heeft alles te maken met het doel de taxaties in Nederland zo nauwkeurig en transparant mogelijk te maken.

Bouwkundige gebreken Volgend jaar gaan woningtaxateurs werken met een nieuw en uitgebreider model taxatierapport. Dit rapport vraagt om verbreding en verdieping van de kennis en kunde van de taxateur op het gebied van bouwkunde en energetica. Omdat er in het nieuwe rapport meer aandacht wordt besteed aan de technische kwaliteiten van het getaxeerde object, moet de conditie van alle bouwkundige onderdelen van een pand door de taxateur beoordeeld worden. Taxateurs moeten eventuele gebreken herkennen, de ernst hiervan inschatten en weten op welke termijn dit gebrek hersteld moet worden en vooral wat dat betekent voor de waardering. Denk bijvoorbeeld aan het risico op funderingsproblemen en het nieuwe funderingslabel van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).

Kostenkant Ook de kostenkant moet niet vergeten worden. Om de vertaling van eventuele gebreken of achterstallig onderhoud naar de waardering te kunnen maken, moet de taxateur een inschatting maken van de te verwachten kosten. Een taxateur is echter geen bouwkundige of aannemer en heeft normaliter geen ervaring in het ramen van bouwkosten. Daarom zal de taxateur terug moeten vallen op kengetallen en referentieprojecten. Zo kan hij sneller en betrouwbaarder een inschatting maken van de verwachte kosten.

Grote waarde kengetallen Al meer dan twintig jaar is KPE Lab betrokken bij onderzoek naar bouwgebreken: beargumenteerd de ernst vaststellen, en verzamelen en digitaliseren van bijhorende kostenkengetallen. De hiermee samenhangende grote hoeveelheden kostenkengetallen worden jaarlijks gepubliceerd en met behulp van tools kunnen vastgoedprofessionals hiervan gebruikmaken. Met behulp van tools kunnen taxateurs referentieprojecten vinden in verschillende categorieën en taxatierapporten onderbouwen. Voor de makelaar kan het behulpzaam zijn bij aan- of verkoop van een object. Kengetallen zijn ook nodig om de jaarlijkse kosten te berekenen die nodig zijn om een gebouw in stand te houden. In kennisbanken kunnen onderhoudskosten volgens de NL-SFB-code worden opgezocht. Het is tegenwoordig zelfs mogelijk tarieven van onroerendezaakbelasting, riool- en waterschapslasten, herbouwkosten en verzekeringspremies geautomatiseerd in te lezen.

Betrouwbaar taxatierapport Tools zorgen ervoor dat taxateurs kostenkengetallen op een eenvoudige en snelle manier op kunnen vragen en geautomatiseerd in kunnen lezen in een taxatierapport. Hiermee wordt de betrouwbaarheid van een taxatie verhoogd. Je hoeft immers niet handmatig de gegevens over te nemen en het bespaart veel tijd en kosten. De data worden aangevuld met wat de taxateur in de praktijk tegenkomt.

Bouwgebrekenlijst Met het nieuwe model taxatierapport in aantocht hebben de tools nu ook data van de meest voorkomende bouwgebreken beschikbaar. Deze gebreken zijn te koppelen aan de bouwkundige opnamestaat van het taxatierapport. Met een duidelijke foto, een omschrijving van het gebrek, de plaats waar het voorkomt en de herstelkosten, wordt het invullen van de opnamestaat in het taxatierapport eenvoudiger. Taxaties worden hiermee nauwkeuriger, transparanter en uniformer onderbouwd. De taxateur moet wel blijven nadenken over de vertaling van de eventuele kosten naar een effect op de waarde van het vastgoed. Deze relatie is niet altijd 1 op 1.

Tools onmisbaar Zodra taxateurs het nieuwe model taxatierapport woningen in gebruik nemen, zijn de tools onmisbaar. Sterker nog, taxateurs worden vrijwel verplicht gesteld ze te gebruiken omdat er in het taxatierapport bronnen genoteerd moeten worden die aangeven waar de genoemde herstelkosten op zijn gebaseerd. De kostenkengetallen die hiervoor nodig zijn, kunnen het eenvoudigst gevonden en verwerkt worden via de tools. Taxateurs in het bedrijfsmatig vastgoed maken er al veelvuldig gebruik van. Voor de woningtaxateur is het nieuwe model taxatierapport een mooie aanleiding om de toegevoegde waarde van dergelijke tools te ontdekken.

Taxateurs die een bijdrage willen leveren aan het onderzoek naar bouwgebreken/tooling kunnen via een e-mail naar info@kpe.nl contact opnemen met KPE.

Over de auteurs: Ron Koenen MRICS – KPE Groep is eindverantwoordelijk voor KPE Groep. Hij is in de dagelijkse praktijk actief met de ontwikkeling van programma’s en tooling op basis van veranderingen binnen de bouw- en vastgoedbranche. Hij geeft altijd antwoord op de vragen: welke veranderingen in de praktijk gaan er plaatsvinden en op welke wijze dienen wij de branche hierop voor te bereiden? Maarten van den Abeelen - Koëter Vastgoed Adviseurs is al meer dan 40 jaar werkzaam als makelaar en taxateur. De laatste jaren houdt hij zich samen met Sander Koëter bezig met de ontwikkeling van exploitatie van kengetallen van gebouwen. Deze stelt hij via de applicatie myREV beschikbaar voor makelaars, taxateurs en vastgoedbeheerders. Hij weet wat taxateurs nodig hebben aan informatie om een zo goed mogelijke waarde af te geven.