HELPDESK

Gevolgen Miljoenennota voor financieren woning

Dinsdag 21 september presenteerde demissionair minister van Financiën Wopke Hoekstra de Miljoenennota en de Rijksbegroting voor volgend jaar. Wat zijn daaruit de belangrijkste veranderingen voor de financiering van de eigen woning? Directeur Harrie-Jan van Nunen van De Financiële Makelaar zet vijf speerpunten op een rij.

Tekst • Marcel van Rijnbach

Speerpunt 1: Afbouw van de hypotheekrenteaftrek

Het is al langer bekend dat de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs wordt afgebouwd. Sinds vorig jaar met 3% per jaar, waardoor het maximale aftrekpercentage in 2023 op 37% staat. Concreet betekent dat voor volgend jaar dat het percentage daalt van 43% naar 40% bij een jaarinkomen hoger dan € 69.398. Verder kunnen mensen met een kleine hypotheekschuld minder hypotheekrente aftrekken. Deze daalt volgend jaar van 90% naar circa 8%. De zogeheten inmiddels afgeschafte wet-Hillen zorgde ervoor dat de bijtelling van het eigenwoningforfait nooit meer kon zijn dan de aftrekbare hypotheekrente. Daardoor ondervond de eigenwoningbezitter er geen nadeel van en werd hij gestimuleerd de hypotheek (sneller) af te lossen. Het valt niet uit te sluiten dat het nieuwe kabinet onder druk van De Nederlandsche Bank (DNB) en het Internationaal Monetair Fonds (IMF) nog sneller de hypotheekrenteaftrek gaat afbouwen of de eigen woning mogelijk overhevelt uit box 1 naar box 3. Dergelijke maatregelen worden mede ingegeven door het feit dat nieuwe hypotheeknemers toch al nauwelijks profiteren van aftrek vanwege de lage rentestand.

‘Bij belastinghervorming zullen woonlasten zeker toenemen’

Foto's Pixabay

Speerpunt 2: Verlaging eigenwoningforfait

De verlaging van het eigenwoningforfait wordt in 2022 doorgezet van 0,50% naar 0,45% voor woningen tot een waarde van € 1.110.000. Dit is een percentage van de WOZ-waarde dat bij het inkomen wordt opgeteld. Daardoor stijgt de aftrekpost eigen woning. De verlaging van het eigenwoningforfait is een compensatie voor de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. In theorie klopt het dat de woningeigenaar volgend jaar minder belasting gaat betalen voor de eigen woning. Er zit echter een addertje onder het gras. De WOZ-waarden zijn de laatste jaren ook fors gestegen, in navolging van de extreme prijsstijgingen op de woningmarkt. Dit houdt in dat de positieve meevaller, zoals hierboven geschetst, in de praktijk marginaler kan uitvallen.

‘Verlaging eigenwoningforfait kan marginaler uitvallen’

Speerpunt 3: WOZ-waarde stijgt, meer OZB betalen

In 2022 wordt een gemiddelde stijging van de WOZ-waarde verwacht van 8,5 à 9%. De Waardering Onroerende Zaken is voor gemeenten de grondslag voor de berekening van de Onroerend Zaak Belasting, ofwel OZB. De stijging van de WOZ betekent dat woningeigenaren volgend jaar over de gehele linie meer OZB gaan betalen. De mate waarin verschilt per gemeente, want gemeenten bepalen zelf de hoogte van het tarief. Een factor die naast de gestegen WOZ een rol van betekenis speelt voor vaststelling van de OZB is de lastenverzwaring door corona. Deze lasten moeten ergens worden terugverdiend en de OZB blijkt voor gemeenten één van de voornaamste inkomstenbronnen. Omdat er op korte termijn geen prijsdaling op de woningmarkt wordt verwacht, lijkt de WOZ-waarde ook zeker niet te dalen en blijven de OZB-tarieven op een hoog niveau.

‘Corona zorgt ook voor hogere OZB’

Speerpunt 4: Eigenwoningregeling rechtvaardiger

Bij een fiscaal partnerschap en overlijden van één van de partners was de eigenwoningregeling voor de overgeblevene niet altijd even rechtvaardig. Dit wordt met ingang van heden rechtgezet en gerepareerd. Het gaat daarbij om de overwaarde op de oude woning en de reserve (EWR) die overblijft bij de aankoop van een nieuwe woning en de nieuwe eigenwoningschuld (EWS). Zo gaan bijvoorbeeld de EWR en de aflossingstand bij overlijden niet over op de andere partner. Als er in gemeenschap van goederen wordt gehuwd, gaat deze reserve en aflossingsverplichtingen voor de helft over van de ene naar de andere partner. Of deze wijzigingen voor iedereen zo gunstig uitpakken, moet blijken. Wellicht wil een nabestaande de EWR en EWS overnemen van zijn of haar overleden partner, omdat hij zo kan profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

‘Eigenwoningregeling valt voor ieder individu anders uit’

Speerpunt 5: Verhoging van de NHG

De grens om in aanmerking te komen voor een NHG-hypotheek stijgt volgend jaar naar € 355.000. Dat is € 30.000 meer dan nu het geval is. En wie aanvullende energiebesparende maatregelen treft kan zelfs tot circa € 376.000 met Nationale Hypotheek Garantie financieren. De verhoging van de NHG-kostengrens loopt in de pas met de gestegen huizenprijzen. Zodoende moeten meer mensen in staat zijn een hypotheek te financieren voor de gewenste woning. De NHG springt bij als er betalingsproblemen optreden door persoonlijke redenen. De grens ligt nog fors onder de gemiddelde huizenprijs van € 410.000. Dat wordt veroorzaakt door de rekenmethodiek. Deze is gebaseerd op de gemiddelde koopsom van de achterliggende 27 maanden. Deze frequentie wordt bijgesteld naar 36 maanden. Op zich is het niet erg dat de kostengrens van NHG ‘vertraagd’ reageert op de prijsindex van de woningmarkt. Want als de prijzen (fors) gaan dalen, betekent dit niet gelijk dat de NHG naar beneden wordt bijgesteld.