Fonger Ypma, CEO van NVM-dochter brainbay
‘DATA ZIJN GOUD VOOR DE MAKELAAR’
CV Fonger Ypma 2019 - heden CEO brainbay 2012 - 2018 Eneco, div. functies zoals Head of Smart Energy Lab 2008 - 2012 McKinsey, Engagement Manager 2004 - 2007 University of Oxford, PhD Mathematical Physics 1997 - 2004 Universiteit van Amsterdam, Msc Mathematical Physics
Makelaars hebben professionele kennis over de woningmarkt hard nodig om zich in de verdringingsmarkt te kunnen onderscheiden. Fonger Ypma, CEO van de analytische dochter van NVM, brainbay, heeft het tot zijn taak gemaakt de NVM-makelaars van hapklare informatie te voorzien. Wat kunnen innovaties betekenen voor het makelaarsvak?
Tekst • Judith Bakkers
Beeld • Raymond Rutting
Kunnen data het verschil maken? “Dankzij goede informatie wint de makelaar tijd en vertrouwen en bespaart geld. Met onze digitale hulpmiddelen kan de makelaar efficiënter werken en zijn dienstverlening naar een hoger, professioneler plan brengen. En de makelaar kan daarmee in de klantreis adviseren over ontwikkeling, aan- of verkoop van woningen. De maatschappij is inmiddels meer cijfergedreven. Gewenning kwam onder andere door de datastroom over de pandemie. Dat kan de makelaar in zijn voordeel gebruiken: goede lokale informatie over prijzen, vergelijkbare woningen, waarde-inschatting, verwachte prijsstijgingen en overbiedingen, is belangrijk. De cijfers die we de makelaar in hapklare statistieken aanleveren, hebben toegevoegde waarde. Snelheid is in deze markt cruciaal. Doordat we data over verkoop en aankoop direct van NVM-makelaars krijgen en die combineren met andere, openbare bronnen, kunnen we sneller woningmarktanalyses maken dan bijvoorbeeld het Kadaster. We bieden betrouwbare kennis op landelijk en buurtniveau; goud in een gesprek met een potentiële klant.”
Hoe speelt brainbay in op de actualiteit? “We kijken heel erg naar de behoeftes van gebruikers. Met onze Inverkoopnametool bepalen inmiddels wekelijks drieduizend gebruikers snel hun verkoopstrategie. Ook bieden we de aankoopmakelaar snelheid met kwaliteitsscores per huis. Op basis van trefwoorden uit verkoopmakelaarsteksten en beeldherkenning van de kwaliteit van ruimtes (zoals badkamer of keuken), labelen we ruimtes en komen opgeteld tot een kwaliteitsscore. Zo kunnen aankoopmakelaars in onze ‘aankooptool’ sneller de meest geschikte woningen met elkaar vergelijken.”
Waar ziet u mogelijkheden? “Nieuwbouwspecialisten adviseren nu al gemeenten en projectontwikkelaars over doelgroepen en hun woonbehoefte naar aanleiding van hun lokale kennis en wij ondersteunen hen met cijfers. Daar is steeds meer behoefte aan. Welk type huis waar, voor wie en wat zijn daar gemiddelde prijzen. Maar ook: parkeernormen, bestemmingsplannen of verhuisbewegingen. En data over de bestaande woningen in die wijk. Daarmee kan de makelaar zich presenteren als vertegenwoordiger van de woningbehoefte van Nederland. Want bouwen naar behoefte is belangrijk. Niet alleen appartementen als er behoefte is aan eengezins- of seniorenwoningen. Een goede balans van het woonaanbod is belangrijk voor de toekomst.”
‘Goede data zijn het fundament voor goed advies’
Wat zijn opmerkelijke resultaten? “Eerder heeft brainbay de vraagprijsstrategieën in de huizenmarkt onderzocht. Het blijkt dat het psychologisch prijzen van een woning negatief uitpakt voor het verkoopresultaat. Dus niet zoals bij de supermarkt € 3,99 zetten in plaats van € 4,00. Dat werkt niet in de huizenmarkt en is ongunstig voor de zoekopdrachten in funda. Zet je de woning op vier ton, dan kom je boven als mensen zoeken tussen de drie-en-een-half en vier ton, en daarboven. Bij € 399.000 viel de uiteindelijke transactieprijs gemiddeld enkele duizenden euro’s lager uit en deze woningen stonden langer te koop. In deze krappe markt zijn dit soort verschillen minder zichtbaar. Daarnaast kijken we naar mogelijkheden om latent aanbod zichtbaarder te maken. Doorstromers melden hun eigen huis niet ter verkoop aan voordat ze zelf een nieuw huis vinden. Hoe kunnen we met onze uitwisseling hun latente aanbod zichtbaar maken en de woningmarkt weer op gang brengen? Het lijkt me heel relevant om te laten zien welke woningen er over een tijdje te koop komen. We zitten in de opzetfase hiervan, maar die gegevens kunnen misschien een manier zijn om de markt in beweging te krijgen.”
‘Data kunnen bijdragen om de woningmarkt in beweging te krijgen’
Vluchten Randstedelingen massaal naar het buitengebied? “Het is wel zo dat steeds meer stedelingen landelijker willen gaan wonen. Maar die trend zien we al de laatste tien jaar. Door corona is dat maar beperkt vermeerderd. Het is nogal een beslissing om je vertrouwde omgeving te verlaten voor een tuin en meer ruimte. Tijdens corona is wel duidelijk geworden dat thuiswerken kan en een tuin gewild is. Ook is de woningoverwaarde groot. Maar de media overdrijven het aantal dat daadwerkelijk vertrekt. Veel mensen dénken aan verhuizen naar het platteland, maar de daadwerkelijke verhuisbeweging naar het buitengebied is de laatste jaren maar met 10% gestegen. Dus het is niet zo dat heel Drenthe wordt opgekocht door Randstedelingen.”
Bestaat de makelaar nog over 20 jaar? “Het aan- of verkopen van een huis is een grote financiële beslissing. Een expert daarbij inzetten is logisch, ook over 20 jaar. Maar digitalisering verandert elk vak, ook dat van de makelaardij. Hoe meer je weet over iemands woning, hoe logischer het wordt dat je niet alleen de transactie begeleidt, maar verder kijkt dan het verkooptraject, bijvoorbeeld adviseren om te verbouwen. En adviezen geven over verduurzaming. Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol, ook bij de keuze van de aanschaf van een nieuwe woning. Onze data zijn relevant met betrekking tot verduurzaming. Over de kosten van isolatie, welke soort verwarming en zonnepanelen of niet. De makelaar krijgt door meer data meer kansen als adviseur in de wooncarrière van mensen. Extra voordeel: data maken het vak transparanter.”